Le zonage d’un PLU est fixé par le code de l’urbanisme (articles R151-18 et suivants). Quatre grandes familles, et beaucoup de sous-zones repérées par un indice (Ua, AUb, Nh…).
Zone U — urbaine : constructible
La zone U couvre les secteurs déjà urbanisés, équipés en réseaux. C’est la zone constructible : on y bâtit dans le respect du règlement (hauteur, emprise, recul, stationnement). Un terrain en zone U desservie est le scénario le plus simple. Attention aux sous-zones (Ua centre-bourg dense, Ub pavillonnaire…) qui changent les règles.
Zone AU — à urbaniser : sous conditions
La zone AU est destinée à être ouverte à l’urbanisation, mais pas forcément tout de suite. On distingue en pratique :
- AU “ouverte” (ou 1AU) : constructible dès que les équipements sont suffisants, souvent dans le cadre d’une opération d’ensemble.
- AU “fermée” (ou 2AU) : constructibilité gelée tant que le PLU n’a pas été modifié pour l’ouvrir. Un terrain 2AU peut rester inconstructible des années.
Zone A — agricole : en principe inconstructible
La zone A protège les terres agricoles. On n’y construit, en principe, que les bâtiments nécessaires à l’exploitation agricole. Une maison d’habitation classique y est refusée, sauf cas très encadrés (logement de l’exploitant, extension mesurée d’un bâti existant en secteur délimité). Une belle parcelle plate en zone A n’est pas un terrain à bâtir.
Zone N — naturelle : protégée
La zone N protège les espaces naturels, forestiers ou paysagers. Constructibilité très limitée, parfois nulle. Certaines sous-zones (Nh, secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées) tolèrent des extensions encadrées, mais jamais une maison neuve isolée.
Un doute sur la zone d’un terrain ?
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Questions fréquentes
- Peut-on construire une maison en zone A (agricole) ?
- En principe non, sauf s’il s’agit d’un bâtiment nécessaire à une exploitation agricole ou d’un cas très encadré prévu par le règlement (logement de l’exploitant, extension d’un bâti existant en secteur délimité). Une maison d’habitation classique y est refusée.
- Une zone AU est-elle constructible ?
- Cela dépend. Une zone AU “ouverte” (1AU) est constructible, souvent dans le cadre d’une opération d’ensemble et sous condition d’équipements suffisants. Une zone AU “fermée” (2AU) ne le devient qu’après une modification du PLU, qui peut ne jamais intervenir.
- Que signifient les indices comme Ua, Ub ou Nh ?
- Ce sont des sous-zones qui affinent les règles à l’intérieur d’une zone principale (densité, hauteur, usages autorisés). Il faut lire le règlement de la sous-zone exacte de la parcelle, pas seulement la lettre principale.
Sources & vérification
Contenu vérifié le 15 juillet 2026. Chiffres issus de nos données et des sources officielles ci-dessous.
- Code de l’urbanisme (Légifrance) — Consulté en juillet 2026
- Géoportail de l’urbanisme — documents & zonages (millésime GPU 2024-12-31) — Consulté en juillet 2026
- Terrain Constructible — base de 4 363 communes (zonage GPU + prix DVF + taxe d’aménagement) — juillet 2026