Chaque commune française est régie par l’un de ces régimes. Dans notre base de 4 363 communes, ils se répartissent ainsi :
| Régime | Communes | Ce qu’il définit |
|---|---|---|
| PLU (communal) | 1 439 | Zonage détaillé U/AU/A/N + règlement par zone |
| PLUi (intercommunal) | 1 152 | Même logique, à l’échelle de l’intercommunalité |
| Carte communale | 287 | Zones constructibles / non constructibles, sans règlement propre (c’est le RNU qui s’applique) |
| RNU (aucun document local) | 1 008 | Règles nationales + constructibilité limitée aux parties urbanisées |
| Document en cours d’élaboration | 472 | Régime transitoire — se renseigner en mairie |
Source : Géoportail de l’urbanisme, millésime GPU 2024-12-31.
Le PLU et le PLUi : le régime le plus lisible
Le plan local d’urbanisme découpe le territoire en zones (U, AU, A, N) et fixe, pour chacune, un règlement : hauteur, emprise au sol, recul, aspect… Le PLUi applique la même mécanique à l’échelle d’une intercommunalité. C’est le régime le plus favorable à l’acheteur : on sait précisément ce qu’on peut faire d’une parcelle. Le détail des zones.
La carte communale : un zonage binaire
La carte communale est un document simplifié, fréquent dans les petites communes : elle délimite les secteurs constructibles et ceux qui ne le sont pas, sans règlement propre. En dehors de ces secteurs, ce sont les règles du RNU qui s’appliquent. 287 communes de notre base sont dans ce cas.
Le RNU : le régime le plus contraignant
Faute de document local, une commune est soumise au règlement national d’urbanisme. S’y applique la règle de constructibilité limitée (article L111-3 du code de l’urbanisme) : en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, les constructions nouvelles sont en principe interdites. 1 008 communes de notre base — souvent rurales — sont au RNU.
Comment savoir lequel s’applique ?
C’est la première information de chaque fiche commune de notre site, avec la date d’approbation du document. Vous pouvez aussi la vérifier directement sur le Géoportail de l’urbanisme.
Voir le régime d’une commune
Affiché en tête de chaque fiche, avec sa date.
Questions fréquentes
- Quelle est la différence entre un PLU et une carte communale ?
- Le PLU comporte un zonage détaillé (U, AU, A, N) et un règlement propre par zone. La carte communale se contente de délimiter les secteurs constructibles et non constructibles, sans règlement : hors de ces secteurs, c’est le règlement national d’urbanisme qui s’applique.
- Qu’est-ce que la constructibilité limitée en RNU ?
- C’est la règle (article L111-3 du code de l’urbanisme) selon laquelle, dans une commune sans document local d’urbanisme, on ne peut en principe construire que dans les parties déjà urbanisées de la commune. Ailleurs, la construction est interdite sauf exceptions.
- Un PLUi est-il plus contraignant qu’un PLU ?
- Non, la logique est la même (zonage + règlement). Le PLUi est simplement porté par l’intercommunalité plutôt que par la commune seule. Pour l’acheteur, la lecture des règles est identique.
Sources & vérification
Contenu vérifié le 15 juillet 2026. Chiffres issus de nos données et des sources officielles ci-dessous.
- Géoportail de l’urbanisme — documents & zonages (millésime GPU 2024-12-31) — Consulté en juillet 2026
- Code de l’urbanisme (Légifrance) — Consulté en juillet 2026
- Terrain Constructible — base de 4 363 communes (zonage GPU + prix DVF + taxe d’aménagement) — juillet 2026